Miete vs. Kaufen
Die ewige Frage, mit deinen Zahlen beantwortet: Wo stehst du nach 10, 20 oder 30 Jahren besser da?
Deine Eingaben
Annahmen: 2 % Wertsteigerung und Mietsteigerung p. a., 6 % Anlagerendite, 1,2 % Instandhaltung, 11 % Kaufnebenkosten. Wer im Monat weniger zahlt, legt die Differenz an: der Mieter sein Eigenkapital und den Unterschied zur Kaufrate, der Käufer übriges Eigenkapital und den Unterschied zur Miete, sobald seine Belastung darunter liegt — spätestens nach der letzten Rate. Steuern sind nicht gerechnet: Erträge im Depot werden versteuert, der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie bleibt in der Regel steuerfrei (bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor, sonst nach zehn Jahren).
Vorteil Mieten
130.161 €
Monatliche Kauf-Belastung
2.099 €
Vermögen Käufer nach 20 J.
443.161 €
Vermögen Mieter nach 20 J.
573.322 €
Nach 20 Jahren steht der Käufer mit 443.161 € da (Immobilienwert 594.379 € minus Restschuld 151.218 €), der Mieter mit einem Depot von 573.322 € — beides vor Steuern. In diesem Szenario fährt der Mieter besser — vorausgesetzt, er legt die Differenz wirklich konsequent an. Weil Depoterträge versteuert werden, der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie aber meist nicht, fällt der Abstand nach Steuern kleiner aus.
Was jetzt sinnvoll ist
- Die Kauf-Belastung liegt 899 € über deiner Kaltmiete. Der Vergleich steht und fällt damit, ob ein Mieter diese Differenz wirklich diszipliniert anlegt — die meisten tun es nicht. Ein automatisierter Sparplan macht das Mieter-Szenario erst realistisch.
- In deinem Szenario fährt der Mieter besser. Das kann sich ändern, wenn Kaufpreise oder Zinsen fallen — rechne bei konkreten Objekten immer neu und lass dich nicht von Emotionen zum Kauf drängen.
- Denke an die 10-Jahres-Perspektive: Kaufnebenkosten von ca. 11 % müssen erst wieder verdient werden — ein Kauf lohnt fast nie, wenn du unter 10 Jahre bleiben willst.
Alle Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Anlage-, Versicherungs- oder Steuerberatung.