Immobilien · 7 Min. Lesezeit
Immobilien als Kapitalanlage: lohnt sich das noch?
Vermietete Immobilien können ein starker Vermögensbaustein sein — Hebel, Inflationsschutz und Steuervorteile inklusive. Aber nur, wenn die Zahlen stimmen. So bewertest du ein Objekt nüchtern.
1. Die Rendite-Kennzahlen, die zählen
Startpunkt ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Unter 3,5 % wird es ohne deutliche Wertsteigerung oder Mietpotenzial eng. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall berücksichtigt.
Entscheidend fürs Monatsbudget ist der Cashflow: Miete minus Rate, Hausgeld, Rücklagen und Steuern. Ein leicht negativer Cashflow kann bei guter Lage tragbar sein — er muss aber bewusst gewählt und finanzierbar sein.
2. Der Hebel-Effekt — Chance und Risiko
Die Magie der Immobilie als Kapitalanlage liegt im Fremdkapital: Du investierst 50.000 € Eigenkapital, aber 100 % der Wertsteigerung und Mieteinnahmen eines 400.000-€-Objekts arbeiten für dich. Zinsen sind bei Vermietung steuerlich absetzbar, die Abschreibung (AfA) senkt dein zu versteuerndes Einkommen.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Leerstand, Mietausfall oder Sanierungsstau treffen dich ebenfalls gehebelt. Deshalb: Liquiditätsreserve pro Objekt einplanen und nie auf Kante finanzieren.
3. Lage schlägt alles
Kaufpreisfaktor, Zustand, Grundriss — alles verhandelbar oder änderbar. Die Lage nicht. Prüfe Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Leerstandsquote und Infrastruktur der Region. Eine B-Lage in einer wachsenden Stadt schlägt oft die A-Lage einer schrumpfenden.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn bei Privatverkauf steuerfrei — dein Exit-Szenario gehört von Anfang an in die Kalkulation.
Zur Kapitalanlage-Checkliste →Alle Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Anlage-, Versicherungs- oder Steuerberatung.